전세보증금 안전하게 지키는 방법

집을 매수하는 경우와 다르게 전세의 경우에는 전세보증금을 돌려받아야 하기

때문에 안전장치를 잘해두어야 합니다.

보통 봄, 가을 이사철을 맞아 매매, 전세, 월세 등의 이사 계획을 갖고 있는 경우

꼼꼼하게 체크할 부분을 정리하여 나의 자산을 잘 지키는 것이 방법입니다.

그래서 전세보증금 안전하게 지키는 방법을 알아보겠습니다.

 

전세보증금 지키는 방법

• 계약 전 등기사항 전부증명서 확인 

임대인이 집을 담보로 대출받았을 때, 최악의 경우 집이 경매에 넘어가 주인이

바뀌게 되면 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.

따라서 등기사항 전부증명서를 통해 전세 계약의 대상이 되는 집에 근저당권이

잡혀있는지, 가압류나 가처분 등이 기재돼 있는지 등을 확인해야 합니다.

그리고 계약할 집과 등기사항 전부증명서에 기재된 집 주소가 같은지, 소유자와

계약하러 공인중개사로 오신 임대인이 동일인인지 확인하셔야 합니다.

만약, 동일인이 아니라면 계약 시 임대인의 인감증명서와 위임장을 가져왔는지

꼭 확인 바랍니다.

 

• 확정일자 받기

전세로 이사를 들어갔으면 전입신고와 확정일자는 필히 받아야 합니다.

확정일자란 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하는 것으로, 계약한 집이 경매로

넘어가더라도 전세금을 받을 수 있는 권리를 획득하기 위해 필요합니다.

전입신고와 확정일자는 전세권 설정에 비해서 절차 및 비용도 저렴하고 손쉽게

나의 보증금을 보호할 수 있는 방법 중 하나입니다.

임대차 계약을 체결 후, 관할 주민센터를 방문하여 전입신고를 하고 해당 계약서에

확정일자를 받으면 됩니다.

다만, 대부분 전입신고를 하면서 확정일자까지 동시에 받게 되는데, 이러한 경우

전입신고로 인한 대항력의 효력 발생이 익일 0시부터 발생되므로 확정일자 또한

익일 0시부터 동시에 발생하게 됩니다.

 

• 전세보증보험

전세보증보험은 대항력과 우선변제권을 가지고 있더라도 만일의 사태에 대비하여

추가적으로 가입해 두는 것입니다.

임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증보험에서 임차인에게 보증금을 우선 

지급하고 임대인에게 구상권을 청구하게 됩니다.

따라서 임차인은 자신의 보증금을 안전하게 보장받을 수 있는 것입니다.

전세보증보험은 주택도시 보증 공사(HUG), SGI서울보증에서 '전세보증금 반환보증'

보험을 제공하고 있습니다. 이 기관에서 제공하는 보험도 가입 대상이나 가입 가능

시기와 보증금액 등이 다르기 때문에 비교해 보고 자신의 상황에 맞게 선택하는

것이 좋습니다.

전세보증금 안전하게 지키는 방법

 

법적 절차 방법

• 내용증명 보내기

집주인에게 우선 반환의무를 알리고 지급을 요구하는 내용증명을 보내는 것이 가장

첫 번째 해야 할 일입니다. 이것이 이후에 법정 대응 과정에서 초기 증거가 되기

때문입니다. 그 후 법원에 지급명령을 신청하거나 보증금 반환 소송을 제기합니다.

 

• 임차권 등기명령 신청

부동산 소재지의 관할법원에 확정일자를 받은 임대차계약서 등의 서류를 갖춰

임차권등기명령을 신청하면 보증금을 받기 전 주민등록을 옮기더라도 보증금에 

대한 권리를 유지할 수 있습니다.

다만, 임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 후 신청할 수 있기 때문에 계약 만료 전

이사할 경우에는 해당되지 않습니다.

 

• 법적으로 반환 요구하기

전자 소송 사이트(대법원 전자소송)를 통해서 지급명령 신청을 할 수 있습니다.

지급명령을 신청하면 임대인에게 지급명령 결정문이 발송됩니다. 

그 후 14일 이내에 임대인의 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 

가능하며, 이의 신청할 경우 '전세보증금봔환소송'을 진행하게 됩니다.

이 경우 시간과 비용이 많이 들게 되지만, 승소할 경우 소송에 든 비용을 집주인에게

비용 지급을 요구할 수 있습니다. 지급명령서 반환 소송의 확정 판결문은 경매에

부쳐 내 보증금을 변제받을 수 있는 법적 근거가 됩니다.

 

• 경매에 대비하기

수월하게 법적인 문제가 해결되지 않을 경우 경매를 개시하게 됩니다.

등기부 상에 권리 안에 내가 가지고 있는 대항력이나 전세권보다 앞서 있는 것이 

없다면 경매를 통해 집을 낙찰한 낙찰자가 내 보증금을 인수해야 하기 때문입니다.

즉, 전 집주인 대신 나에게 갚아야 되는 것입니다.

 

소중한 재산 전세보증금을 안전하게 지키는 방법에 대해서 설명드렸습니다.

전세가의 변동이 심할 경우, 계약 당시보다 전세가가 하락하는 역전세로 인하여

매매가가 전세가 이하로 떨어지는 '깡통전세'와 같은 현상으로 임대인이 집을

팔더라도 돌려줄 보증금을 마련할 수 없는 상황이 벌어지는 일이 발생합니다.

내 보증금을 지키는 방법에 대해서 더욱 철저하게 알아두는 것이 내 전세보증금을

지키는 가장 안전한 방법이라고 생각합니다.